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律师答疑二手房买卖合同要细签

2018-12-07 18:55:22
律师答疑二手房买卖合同要细签 房产新政近日接连出台,对楼市产生的影响相当大。由于此次新政出台频繁,给市场的缓冲期太短,预计房地产市场未来可能会出现一些纠纷。为了更好地服务昆明本地购房者,为昆明本土购房者提供及时的银行贷款方面的资讯,特别推出本组服务稿件。 日前,记者走访昆明市公积金管理中心了解到,二套房公积金贷款仍然执行原来的标准,即90平方米以下面积的住房,二套房公积金贷款首付不低于20%;90平方米以上的住房,二套房公积金贷款首付不低于30%。中心相关负责人表示,目前正式文件还未出,未来将如何操作、执行都还在研究过程中。 昆明银行按揭贷款调查 首套房利率优惠可7.5-8.5折浮动 自“二套房以家庭为单位,借款人首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”等一连串购房新规出台后,面对目前的银行贷款利率,不少打算近日出手购房的市民有些犯糊涂了。日前,记者特别致电中行、工行和建行等银行的客服电话了解到,尽管近7折利率优惠基本被8.5折替代、第三套房可能无法享受银行贷款等消息不绝于耳,但昆明贷款利率优惠的弹性空间依旧很大,优质客户、首套房购房者依旧能享受到7.5折、8折的贷款利率优惠。 首套房贷款利率优惠的浮动空间。采访中,工行客服人员介绍,工行首套房贷的首付比例根据房屋建筑面积确定,面积在90平方米以下的住房,首付比例不低于30%。购买90平方米以上面积的住房,首付比例要超过总房款的30%。一般情况下,贷款利率可享受8.5折的优惠。此外,记者从工行、农行等了解到,如果是优质客户或者客户的首付比例达到40%,还是能享受到7.5折、8折等利率优惠,不过之前的7折利率优惠基本很难获批。 对于二套房贷利率的执行情况,各家银行的回应则有很大差别。除中行明确已经在执行国家要求的首付比例提高至50%、贷款利率达到基准利率的1.1倍以外,建行、工行等给出的答复均比较模糊,工行两个客服人员的解答甚至出现不同说法。 此外,各大银行对第三套房的利率执行情况则普遍不是很清晰,属于此类情况的购房者需要到即将申请贷款的银行仔细询问。而据记者了解,目前不少城市商业银行尚未停掉“三套房”贷款。以北京为例,北京地区的中行尚未停发“第三套房”贷款,但首付比例和利率均有所上调。此前,工行、中信银行均有类似表述。民生银行北京分行人士表示,该行“三套房”亦未停掉,但首付提高到6成,利率在基准利率上提高15%-20%。可以预见,随着政策逐步落实,未来位于昆明的各大银行可能也将逐步明确利率的执行情况。 “房贷新政如何执行,目前银行还在研究过程中,因此对外的口径难免有一些不统一。”昆明建行某支行工作人员介绍,尽管国家出台了一些相应的调控措施,但政策从总行下发到分行,再到支行,需要一个过程。并且,基于对不同因素的考虑,每个银行的举措不同也很正常。 数据说话 新政下 20年30万元贷款多还6万 银行商业贷款的年限不同,其基准利率也存在一定的差别。以贷款总额30万,选择等额本息还款法为例,贷款期20年的基准利率为5.94%。如果是首套房贷,按照各银行对外的统一口径——利率可享受8.5折优惠来算,实际贷款利率为5.05%,贷款人每月应向银行偿还本金及利息共计1988.16元,30年的利息为177159.1元;如果是二套房贷,按照新政1.1倍利率,贷款利率则上调至6.53%,贷款人每月应向银行偿还本金及利息共计2242.02元,30年的利息为238085.07元。对比之下,二套房贷要比首套房贷每月多还款近253.86元,30年的利息也要多出60925.97元。 业内声音 楼市调整节点快在6月份 “我主张政府引导的宏观调控政策能够循序渐进。” 云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚表示,政府有形的调控之手要把握尺度,否则房地产市场化的运作规律将被打破。 建行工作人员认为,国家出台房贷新规的出发点是好的,但可能政策对炒房者起不到打击作用,相反会影响那些购房能力较弱的普通购房者。他建议,国家启动对房产税的征收,对有多套住房的投资客加大征收力度,彻底打击投资客信心。 消息显示,北京、上海、重庆、深圳四个城市的试点已获得国务院批准,将按照 户型面积从小到大累进增加税收。以重庆为例,据了解,重庆相关部门对房产税的调控思路是以保护自住为主,兼顾改善型。根据此前内部征求意见的方案,初定税率大约为成交价0.5%的基础上,每套按一定比例递增。以一套价值100万元的三套房为例,如果未来出台的方案与目前拟定的方案相符,就是这套房子每年就要征收5000元的房产税。 对于未来昆明楼市的走向,顾刚分析认为,上半年昆明城市供给不足,目前市场已步入了一个高点,下半年这种情况将会改变。楼市的调整时点的出现,快可能出现在6月份。保守估计,将在今年下半年。但是,昆明 房价长期上涨的趋势是不会改变的。“经历了短暂、幅度不是特别大的调整之后,昆明房价将继续螺旋式上行。” 铝箔袋价格
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