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网传以房抵债等购房避税攻略不靠谱

2018-06-08 14:04:48

“别说是20%的个税了,就连2%我也不用交!”顺义居民老王准备买套二手房,对现有政策研究了一番后,他自以为发现了“漏洞”。原来,老王私下跟卖家商量好了,先把购房款打给卖家,前提条件是卖家出具一张到期不还款“以房抵债”的欠条。届时,老王以到期不还钱为由起诉卖家,让法院对房产进行强制执行,实现“以房抵债”。

通过这种方式就能不交税吗?答案当然是否定的。

顺义区地税局相关负责人告诉,根据国家税务总局相关规定,无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为,还是人民法院实施的强制行为活动,对拍卖、变卖财产的全部收入,“纳税人均应依法申报缴纳税款。”

“以房抵债”相比正常出售二手房,税收是否更少?对此,税务部门表示:单位或个人以房屋抵顶有关债务,无论是经双方协商决定的,还是由法院裁定的,其房屋所有权已发生转移,且原房主因减少了债务也取得了经济利益,因此,对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为,实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。

除此之外,在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。

孩子两套房不能接受老人过户

市民陈女士这两天向多位好朋友及中介人员咨询,因母亲年纪已大,想在过世前将名下房产加上陈女士的名字,不知是否像上传说那样,可低价卖给儿女,或者办理赠与?而追访发现,新政策实施后,老人要将自己名下房产过户给子女,需要仔细咨询和计算,如果子女名下已有两套房,目前无法实现过户。

昨天,来到位于上地服务中心的海淀区房屋管理局办事大厅咨询台询问:儿女名下已有两套房,老人还能通过买卖或赠与过户给儿女吗?

“不可以。”咨询台右侧的一位工作人员立即回答,并建议拨打市建委便民咨询询问。随即拨打了该号码,对方工作人员说,北京市户口的居民只能限购两套住房,儿女名下已有两套房这种情况符合限购政策,因而不能接受老人的过户。如果子女已成家,且名下无房或只有一套住房,这种情况下才可以办理过户。

“陈女士已有两套房,如果母亲的房产目前因限购不能过户,老人去世了也不行吗?”工作人员说,在限购政策下是不可能办理过户的,老人过世后,经过相关财产公证,可以出售老人房产,子女只能以现金等方式继承。

父母“送”房买卖和赠与税不同

老人不办理过户,仅在房产证上添加子女的名字,到底行不行?据了解,从法律上来说,“加名”实质上是增加房屋的共有产权人。可以以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。其中以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。那么,老人将自己名下房产过户给子女,只剩下买卖和赠与两种方式,哪种方式更合适?

“通过赠与的方式,将房产过户到子女名下,肯定要优于通过买卖的方式吧?”一名市民这样认为。但获悉,因为买卖二手房要交不少税,很多老人希望办理房屋“赠与”手续。其实不然,两种方法可谓各有利弊,还需根据自身情况来具体分析

网传以房抵债等购房避税攻略不靠谱

通过赠与的方式过户房产,根据有关规定,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的,对当事双方不征收个人所得税,同时免征营业税。但是,对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人按受赠房产市场价格全额征收契税,税率为3%。

此外,赠与房屋还要经过公证,而根据有关规定,证明财产继承、赠与和遗赠,费用按受益额的2%收取,所说的“2%”并不是商品房当下市值,而是评估价。评估价要比商品房市值低很多,但近年来北京房价翻了数倍,评估价再低,基数也不小。

卖满五年惟一房税费较少

到底老人房产该办“买卖”还是“赠与”,到链家地产、中原地产等多处二手房中介公司门店咨询,中介人员王先生给仔细算了一笔账。

以某小区一套114平方米的普通住房为例,由于房产居住已满五年,且为惟一的住房。如果按买卖方式过户,由于该房是满五年惟一的普通住房,所以免征个税和营业税,只需缴纳契税。契税将是过户价格的1.5%。中介人员用过户指导价约为21000元每平方米乘以114平方米,得出过户价约为230万元,再用230万元乘以1.5%,得出需缴纳的契税为34500元。

如果按赠与方式过户,需缴纳契税和公证费。契税为市值的3%,230万元乘以3%等于69000元。公证费为评估价的2%,用链家地产站给出该房的评估价417.44万元乘以2%,得出83488元。该房需缴纳的契税和公证费的总和为152488元。

也就是说,对居住已满五年,且为惟一的住房,老人将房子“卖”给子女,仅需缴税34500元;而老人将房子“赠与”子女,要缴纳的契税和公证费的总和为152488元,要交的税费高出了11.79万多元。显然,买卖方式更划算。(本报 窦红梅 实习生 张悦悦)

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