2010年房地产调控五大猜想

2019-07-14 03:48:48 来源: 河南信息港

2010年房地产调控五大猜想

2010年房地产调控五大猜想

11:26 新浪财经 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

淡季开局的2010年房地产市场,迎来了国家宏观调控的强音。 继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来,1月10日,一份被称作 国十一条 (即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,下称《通知》)的综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图,正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。 这次重拳出击,被业内人士认为调控思路清晰、明确,是更加系统、全面地从 调结构、抑投机、控风险、明确 四个方面加快遏制房价过快上涨。 而调控的具体实施,涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面,关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。毫无疑问,未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。 在此背景下,房地产调控政策的未来细节,为学界和市场留下了巨大的猜想空间。 猜想一:进一步提高二套房首付比例 注意到,《通知》中,之前一度执行的二套房贷优惠政策没有再被提及。而 二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价 的明确规定,让被猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。 严格二套住房购房贷款管理,明确首付比例,此举在于合理引导住房消费,抑制投资投机性住房需求。在目前市场情况下,出台这样的规定非常及时。 中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室况伟大教授评述。 第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定,早在2007年全国楼价持续飙升时就已出台。2007年9月底,央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就对二套房首付比例为40%、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍做出了明确规定。 但是2008年底爆发的金融危机,让中国整体经济环境和房地产市场由 牛 转 熊 ,政策的调控方向也随之发生了变化,地方政府和银行普遍减弱了政策执行力度,此前规定的 首付比例不得低于40% 的政策规定在执行过程中的灵活性增大了许多,一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%的现象比比皆是,贷款利率也有所降低。 此次调控再提 老政策 ,在银行业人士看来,依然会让银行和投资、投机购房者有机可乘。 此次《通知》仅仅规定二套房贷首付四成以上,利率则按央行的基准利率执行,没有提及新的利率执行标准,这就使得银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力,往往在利率上会执行为优惠的标准。银行可以根据不同客户需求,二套房贷有可能执行7折利率的底线,也可以高过基准利率的1.1倍,为银行以利率优惠来拉拢客户提供了空间,对投机购房提供便利。 华夏银行一位工作人员表示。 除了银行界的质疑声,一些业内人士也提出此次出台的信贷调控手段并不严厉, 再提高二套房及以上购房者的首付款比率 的呼声再起。 按揭贷款是投机者的金融杠杆,要遏制投机首先要去掉这一杠杆。避免房地产投机者的方式是对已认定的二套房,在首付40%的基础上再提高首付比例,要求其提供的首付款比率不低于50%,甚至可以取消第二套房贷,只允许全资买入,这样就能从根本上避免投机者或热钱通过购房的方式,把风险转嫁给银行和政府。 国家一级建造师、北京科技大学沈家文博士向分析。 注意到,在《通知》出台后的第三天,信贷政策从紧的信号已经发出。1月13日,央行发布消息,决定从1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来,央行首次上调存款准备金率。 除了已经出台的上调存款准备金率,信贷政策还有可能在今年一、二季度进一步收紧,不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。 上述华夏银行工作人员表示。 来自官方的信息似也可对此印证。在1月13日国新办举办的 促进房地产市场平稳健康发展 发布会上,银监会副主席王兆星强调: 对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的,也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为,要实行有效的风险控制。 猜想二:物业税开征 技术上可行 注意到,《通知》在收紧二套房贷的同时还明确,要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策,对不符合规定条件的,一律不得给予相关税收优惠。 据悉,关于房地产的税收,已经出台的营业税和契税分为普通住宅和非普通住宅两种,也是有差别化的。除此之外,之前出台的对二手房的税收优惠政策,已在不久前予以取消。 2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。业内人士据此分析认为,政策新变化也是剑指高房价。 营业税征免时限的调整,对二手房交易产生了一定的影响。北京房地产交易管理数据统计,2010年元旦后7天,北京二手房成交量仅1912套,环比2009年12月的9153套下跌超过80%,且较市场非常冷淡的2009年同期也下降了13%左右。业内预计2010年一季度北京二手房市场成交量整体降幅在50%左右。 尽管二手房降幅增大,但在业内专家看来,营业税征免时限的调整对抑制房价作用有限。国家税务总局一位专家接受采访时表示, 个人卖二手房肯定不是一个普遍的现象,首先得有钱能买得起房,有房住之后,才会再把另一套房出售。但是大多数家庭都没有这个条件。 上述税务专家告诉,目前已经有多个环节在对房地产征税:在交易环节,有营业税、契税、印花税;在持有环节,有房产税、成本土地使用税;在转让环节,有营业税、印花税、契税;此外还有企业所得税、个人所得税以及名目繁多的收费。 注意到,在刚刚发布的《通知》中,关于是否开征物业税、何时开征物业税只字未提。而之前, 物业税 这一字眼屡屡出现在国家的相关政策文件中。 2003年,中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出:在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税,相应地取消有关税收的改革方案。 从2003年5月开始,财政部和国家税务总局分3批,在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点(也称 空转 )。 2009年5月,国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出,要 深化房地产税制改革,研究开征物业税 。 截至目前,物业税在试点城市空转已经有6年多,但是依然处于 要不要 、 该不该 、 何时开征物业税 的讨论中。 在2009年年底举行的一次财税论坛上,财政部税政司副司长王晓华表示,目前物业税开征 从技术上看是可行的 。此番言论被解读为物业税开征在即。 物业税增加了房产持有环节的持有成本,会在很大程度上影响人们对房产的购房需求,但是开征需要的条件也比较多。 中国社科院价格与税收研究室副主任张斌告诉《中国经济周刊》,要开征物业税,税务局首先要掌握所有人名下的房产信息,如果按市场价评估,还要掌握这些按市场价评估的信息;其次,物业税还牵扯到怎么设置免征额或者税基,到底那些人应该交物业税,那些人可以免交。 张斌进一步表示,物业税开征前期需要做的工作量非常大,这也是为什么许多地方空转试点这么多年,也是一直在摸索建立数据库系统,迟迟不予开征的原因。 事实上,物业税从 空转 到 实转 ,并不像人们想象得那么容易,还有相当长且艰难的博弈过程。 开征物业税抑制房价快速上涨,在财政部财科所所长贾康看来是釜底抽薪的办法,他说: 主要是保有环节的税收,比如物业税的开征。现在物业税其实是缺失的,但这是下一步的改革方向。具体什么时候开征,目前并没有开始时间表。 据相关人士处获悉,目前税务总局已经着手拟定开征物业税的可操作方案,具体实施的时间初步定在 十二五 期间,在2011年前后选择城市进行实征试点。 猜想三:中央和地方财权重新划分 由于物业税是地方税种,如果物业税开征,毫无疑问将成为地方政府财政收入的一大来源,而目前已收入地方财政囊中的土地出让金,其归属是否要发生变化,值得关注。 1994年进行的分税制改革,使得地方政府的财权减少,地方财政收入占比下降了30%;相反地,事权反而在增加。地方政府不仅要发展经济,还要提供足够的公共服务、公共产品,地方政府面临着资金短缺的困扰。于是,我国从1994年进行分税制改革后,土地出让金全部划归了地方政府,成为名副其实的 土地财政 。 土地财政 属于预算外收入,又叫第二财政,土地收入是地方财政的主要 口粮 之一。在国内不少一、二线城市中,第二财政早已超过财政,成为经营城市发展的重要法宝。 相关资料显示,2009年,全国土地市场交易异常活跃,排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿元,同比增加160%,多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重达到30%-45%。目前,地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补财政资金缺口。业内人士据此认为,由于受制于 土地财政 ,地方政府与开发商之间存在着一定程度的 利益共谋 ,是导致房价高企不下的要因。 经济危机下,土地出让金的拍卖不断创新高,说明地方政府用土地出让金来弥补财政赤字,以维持原有的支出规模和上项目的财政收入来源。在这种情况下,地价的上升,势必让房价上升成为预期。 中国社科院价格与税收研究室副主任张斌分析说。 现在如果把土地出让金收归中央,在张斌看来是一个一劳永逸的办法, 因为即便地方政府收了钱,也不归地方政府所有,这样地方政府就没有积极性了。 但是把土地出让金收归中央,不仅仅涉及土地管理制度的变化,同时还牵扯到中央和地方的财权划分。 土地出让金由地方所有改变为中央、甚至省一级政府所有,这是一项非常大的改革。如果划归中央管,全国这么多地,中央管得过来吗?除非又垂直出一个土地管理体系,但这项改革不比财政体制改革的动作小,牵涉到财权的重新划分,所以说是一个更长远的规划,目前还不可能涉及。 张斌说。 尽管土地出让金的归属问题看上去遥遥无期,但是土地出让金的缴纳方式和分配比例已经提上议事日程。日前,有媒体报道,中央目前正在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例,比较可能的做法是将土地出让金并入物业税分期缴纳。这样做的目的是逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖,引导房价趋于理性。 猜想四:打击囤地出新规 地王 的称呼由来已久。2007年, 地王 开始在全国四起,到了2008年金融危机时,却是流拍满地,到了2009年,各地 地王 又重振雄风。2010年,政府的调控之手终于指向了 囤地 的 地王 。 其实,自2004年以来,国土资源部就安排对全国的房地产闲置土地进行了三次清理。国土资源部副部长贠小苏在1月13日国新办举行的 促进房地产市场平稳健康发展 发布会上透露,截至2009年底,全国仍然约有一万公顷闲置土地, 我们正在安排清查处理,要求各地在2010年1月底之前,基本处理完毕。 从2009年8月份开始至今的近半年时间,政府加大了从严治理开发商囤地现象的打击力度,充分表达了政府从严治理开发商囤地现象的决心。 2009年11月10日,国土资源部印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》两项通知,对商品住宅项目用地出让面积的上限作出了明确规定。 一个月后的12月17日,财政部、国土资源部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时, 分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50% 。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。 针对上述政策措施,一位银行业人士向《中国经济周刊》表示,房地产首次缴款不得低于50%,并没有说明是否可以用贷款缴纳,所以,这个政策对地方政府和开发商 合谋 起不了多大作用, 地方政府可以先借给开发商一部分钱,这50%的资金就给补上去了。 为了更进一步打击开发商囤地等违规现象,1月10日出台的《通知》,在针对 地王 背后的土地制度方面,提出了 探索土地出让综合评标办法,从严控制商品住房项目单宗土地出让面积 ;在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上,提出 不得分层、分单元办理预售许可,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。 国务院发展研究中心研究员廖英敏对此评论说: 探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策,一方面是防止 地王 现象,另一方面是提高土地供应和开发利用效率。 对此项政策实际作用的发挥,也有业内人士提出改进的方法。中国房地产业协会副会长朱中一认为: 需要改进的是,一是供应的地块不宜过大,一般应保证在3年左右能开发完;二是招拍挂制度要完善,对普通商品房用地,一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动,防止过高地价提升房价。 猜想五:房地产数据纳入官员考核 中央出台的调控政策效果好不好,与地方政府对政策的执行力度关系密切。 在国办新下发的《通知》中,明确提出进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作制。 这是国家文件中次在房地产的管理上提出采取 问责制 方法,也是自2009年6月30日中共中央办公厅、国务院办公厅出台针对群体性、突发性事件的《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》(下称《暂行规定》)以来, 问责制 再度出现在政府文件中。 在房地产的管理上提出 问责制 ,是指在考核地方政府官员绩效时,除了以GDP为主的绩效考核外,同时也将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标纳入其中。这样可以督促地方政府增加保障性住房供给,降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。 国家发改委宏观经济研究院专家王晓红向《中国经济周刊》分析。 王晓红表示,她预计下一步国家很可能会将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等具体指标细化,来纳入对地方政府官员的考核。 如果在政策措施有针对性,职责划分清晰的前提下,楼市调控还不能达到如期目标,不能令群众满意,到时 问责制 或许就会紧随其后出台亮相了。 中央政府连出重拳调房价 2009年12月9日 国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 2009年12月14日 中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。 2009年12月14日 国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 2009年12月17日 国家五部委通知:开发商拿地首付至少50%。 2010年1月10日 国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。作者:王红茹:Jonna

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